Wohnen im Eigentum informiert über gesetzliche Änderungen und Fristen für Wohnungseigentümer*innen in 2025

17.12.2024. Zum Jahreswechsel werden verschiedene gesetzliche Änderungen in Kraft treten. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) gibt einen Überblick, welche Änderungen für Wohnungseigentümer*innen und Wohnungseigentümergemeinschaften wichtig sind, wie diese einzuschätzen sind und welche Fristen im Lauf von 2025 eingehalten werden müssen.

Einkommensteuerbefreiung für PV-Anlagen: Zulässige Bruttoleistung wird verdoppelt

Die Einkommensteuerbefreiung für kleine Photovoltaik-Anlagen wird ausgeweitet. Für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden, gilt: Die für die Anwendung der Steuerbefreiung zulässige Bruttoleistung wird von 15 Kilowatt Peak (kW peak) auf 30 kW peak pro Wohneinheit oder Gewerbeeinheit erhöht. Es wird außerdem klargestellt, dass es sich bei der Steuerbefreiung um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt. Das bedeutet: Wird die Grenze überschritten, wird die volle Besteuerung fällig.

Wohnen im Eigentum (WiE) begrüßt die Erhöhung der zulässigen Bruttoleistung für die Steuerbefreiung.

E-Rechnungspflicht auch für vermietende Eigentümer*innen

Eine Änderung des Umsatzsteuergesetzes sieht die Einführung der elektronischen Rechnung vor – als Teil des Wachstumschancengesetzes. Die E-Rechnungspflicht tritt in Deutschland am 01.01.2025 für Unternehmen im B2B-Sektor in Kraft. Auch alle vermietenden Eigentümer*innen – ganz gleich, ob sie umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig vermieten – müssen ab 01.01.2025 elektronische Rechnungen empfangen, verarbeiten und archivieren können.

Die Pflicht zum Ausstellen von E-Rechnungen gilt hingegen nur für Vermietende, die zur Umsatzsteuer optieren, die also umsatzsteuerpflichtig an andere Unternehmer vermieten (gemäß § 9 UStG). Allerdings gilt noch bis Ende 2026 eine Übergangsfrist. Bis dahin sind auch weiterhin Papier- bzw. PDF-Rechnungen zulässig, sofern die Rechnungsempfänger*in dem zugestimmt hat.

WiE informiert: „Vermietende Haus- und Wohnungseigentümer sollten sich mit dem Thema E-Rechnungen befassen und sich über eine hierfür geeignete Softwarelösung informieren“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum.

Einbau von Smart Metern in bestimmten Haushalten verpflichtend

Ab dem 01.01.2025 sind Messstellenbetreiber verpflichtet, in bestimmten Haushalten sogenannte Smart Meter – intelligente Messsysteme – einzubauen. Das betrifft Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch von mehr als 6000 Kilowattstunden, Haushalte, die eine Photovoltaikanlage mit 7 bis 100 Kilowatt installierter Leistung haben, und Haushalte mit einer steuerbaren Verbrauchseinrichtung, zum Beispiel Wärmepumpe, E-Ladestation oder andere.

In allen anderen Haushalten wird lediglich ein digitaler Stromzähler eingebaut. Sie können allerdings beim Messstellenbetreiber – in der Regel ist das der örtliche Netzbetreiber – auch den Einbau eines Smart Meter verlangen. Diese senden regelmäßig Daten über den Stromverbrauch an Stromversorger und Netzbetreiber sowie an den Messstellenbetreiber. Ab 2025 müssen Haushalte mit einem Smart Meter dynamische Stromtarife angeboten bekommen.

Für den Einbau der neuen Technik kann es nötig sein, den vorhandenen Zählerschrank grundlegend umzubauen. Das ist insbesondere bei Gebäuden, die vor 1965 erbaut wurden, der Fall, informiert die Verbraucherzentrale NRW. In Wohnungseigentümergemeinschaften ist der Zählerschrank Gemeinschaftseigentum. Muss er umgebaut werden, muss die WEG hierfür zunächst einen Beschluss fassen. In der Regel handelt es sich hierbei um eine Erhaltungsmaßnahme, deren Kosten von allen Eigentümer*innen getragen werden müssen.

WiE informiert: „Die Verwaltung sollte beim Messstellenbetreiber nachfragen, wann der Austausch der Zähler erfolgen soll und ob ein Umbau des Zählerschranks nötig sein wird – damit genügend Zeit ist, um einen entsprechenden Beschluss vorzubereiten und zu fassen“, rät Dr. Sandra von Möller, Vorständin von WiE.

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung auch bei Wärmepumpen

Seit 01.10.2024 müssen auch in Mehrfamilienhäusern, die überwiegend mit Wärme bzw. mit Wärme und Warmwasser aus Wärmepumpen versorgt werden, die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wie es bei Öl, Erdgas und Fernwärme der Fall ist. Das schreibt die novellierte Heizkostenverordnung vor. Wenn der anteilige Verbrauch der Nutzer*innen zum Stichtag 01.10.2024 noch nicht erfasst wurde, gilt eine Übergangsfrist: Gebäudeeigentümer*innen haben dann bis 30.09.2025 Zeit, entsprechende Geräte zur Verbrauchserfassung zu installieren (§ 12 (3) Heizkostenverordnung).​ Nach diesem Datum müssen sie die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen.

WiE informiert: Laut Experten ist es empfehlenswert, einen Wärmemengenzähler auf der Ausgangsseite der Wärmepumpe zu installieren, um die erzeugte Gesamtwärmemenge zu messen. Damit lässt sich zum einen die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe ermitteln und somit überprüfen, ob diese auch optimal und effizient läuft. Zum anderen ist dies wichtig, um eine korrekte verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die einzelnen Wohnungen zu ermöglichen.

Bestandsaufnahme zum Zustand von Etagenheizungen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit Etagenheizungen bis zum 31.12.2024 ein Verfahren zur Bestandsaufnahme des Zustands ihrer Heizungen einzuleiten. Diese Maßnahme dient der frühzeitigen Vorbereitung auf mögliche spätere Heizungstausche. Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen sind gesetzlich verpflichtet, bis zum 31.12.2024 beim Bezirksschornsteinfegermeister Daten aus dem Kehrbuch für jede Etagenheizung anzufordern. Relevant sind Informationen zu Art, zum Alter, zur Funktionsfähigkeit und zur Nennwärmeleistung der einzelnen Heizungen.

Zusätzlich müssen die WEGs bis zum genannten Datum direkt von den jeweiligen Eigentümer*innen Auskünfte über die Heizungsanlagen und -ausstattungen, die zum Sondereigentum gehören, anfragen:

• über den Zustand ihrer Heizung (unter anderem, ob diese in der Vergangenheit bereits einmal oder mehrmals ausgefallen ist),
• über die Anzahl der Heizkörper in der Wohnung und deren Funktionstüchtigkeit,
• über durchgeführte Reparaturen an der Heizung,
• über Veränderungen, die an Heizung, Leitungen oder Heizkörpern vorgenommen wurden.

Ebenfalls wichtig sind Informationen darüber, ob Maßnahmen zur Effizienzsteigerung vorgenommen wurden, zum Beispiel ein Austausch der Heizkörperventile.

WiE informiert: Sowohl der Schornsteinfeger als auch die Eigentümer*innen haben ab dem Zeitpunkt der Datenabfrage sechs Monate Zeit, die angefragten Informationen der WEG, in der Regel vertreten durch die Verwaltung, bereitzustellen. Daraufhin muss die WEG-Verwaltung innerhalb von drei Monaten diese Informationen in konsolidierter Fassung allen Eigentümer*innen zur Verfügung stellen. Den einzelnen Wohnungseigentümer*innen müssen die Daten also spätestens zum 30.09.2025 vorliegen. Nähere hierzu lesen Sie in einer Pressemitteilung von WiE.

Reformierte Grundsteuer

Ab 01.01.2025 wird die reformierte Grundsteuer auf Grundlage der neuen Regeln und neuen Hebesätze der Gemeinden erhoben. Die Grundsteuer berechnet sich anhand von 3 Variablen: Wert des Grundbesitzes (Grundsteuerwert) x Steuermesszahl x Hebesatz.

WiE informiert bezüglich des Bundesmodells: Viele Eigentümer*innen haben bereits einen Bescheid über die Festsetzung des neuen Grundsteuerwerts erhalten (Näheres hier). Darüber hinaus haben bereits viele Kommunen ihre Hebesätze angepasst, was ebenfalls die Höhe der Grundsteuer beeinflusst.

Eintragung von bestimmten Beschlüssen ins Grundbuch bis 31.12.2025

Aufgrund der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 müssen bestimmte (Alt-)Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften ins Grundbuch eingetragen bzw. nachgetragen werden, damit sie auch gegenüber neuen Wohnungseigentümer*innen in der WEG, also Rechtsnachfolgern, Bestand haben. Dies gilt für Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung gefasst wurden und nicht bereits durch eine gesetzliche Öffnungsklausel gedeckt waren/sind. Für die Eintragung bzw. Nachtragung ins Grundbuch gilt eine Frist, die am 31.12.2025 abläuft (§ 48 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz).

WiE informiert: „Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. deren Verwaltungen sollten so bald wie möglich überprüfen, ob bzw. welche Beschlüsse in ihren WEGs aufgrund von Öffnungsklauseln gefasst wurden“, sagt WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller. „Das gilt auch für die Beschlüsse, die vor ihrer Amtszeit getroffen wurden. Hierbei kann gegebenenfalls der Verwaltungsbeirat unterstützen.“

Gibt es Beschlüsse, die ins Grundbuch nachgetragen werden müssen, kann es sinnvoll sein, dass die Wohnungseigentümer*innen diese in der Eigentümerversammlung neu fassen. Denn die Eintragung im Grundbuch erfordert die notarielle Beglaubigung der Unterschriften im Versammlungsprotokoll. Das heißt, diejenigen Personen, die ihre Unterschrift geleistet haben, müssen das persönlich vor einem Notar bestätigen. Gerade bei Beschlüssen, die vor längerer Zeit gefasst wurden, sind diese Personen vielleicht nicht mehr „erreichbar“ (z.B. verstorben oder unbekannt verzogen). Dann gibt es einen Anspruch darauf, dass ein identischer Beschluss nochmals gefasst wird – und diejenigen Personen, die das neue Protokoll unterzeichnen, stehen dann auch für die Unterschriftsbeglaubigung zur Verfügung.

Sehr geehrte Damen und Herren,

es freut uns, Sie hiermit über unseren erfolgten Firmenumzug in unsere neuen und größeren Räumlichkeiten informieren zu dürfen.

Unsere neue Adresse lautet:

Hausverwaltung Billner GmbH

Gottlieb-Daimler-Straße 18

71334 Waiblingen 

Telefon: 07151-16 91-250

Fax:       07151-16 91-251

E-Mai:   info@hausverwaltung-billner.de

Es gelten folgende Telefonzeiten:

Montag bis Freitag von 9.00 – 12.00 Uhr

Montag bis Donnerstag von 14.00 – 16.00 Uhr

Gesprächstermine innerhalb unseres Büros sind vorab mit dem jeweiligen Mitarbeiter abzustimmen.

Wir bitten um Beachtung und Kenntnisnahme.  

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Team der Hausverwaltung Billner GmbH

1. Bauliche Veränderungen werden leichter

Jeder Wohnungseigentümer hat nun einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten bestimmte bauliche Veränderungen durchzuführen. Im Einzelnen sind dies:

• der barrierefreie Aus- und Umbau,
• der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto,
• Maßnahmen zum Einbruchschutz,
• ein Glasfaseranschluss.

Aber auch die Mieterinnen sollen profitieren: Sie bekommen ebenfalls „im Grundsatz“ einen Anspruch auf die ersten drei Punkte, nicht jedoch auf schnelles Internet.

2. Vereinfachung der Beschlussfassung

Die neue WEG-Reform 2020 erleichtert zudem bauliche Veränderungen am Gemeinschafts-eigentum. Bei Modernisierungen und Sanierungen müssen nicht mehr alle Eigentümerinnen zustimmen, sondern es reicht eine einfache Mehrheit. Damit will die Bundesregierung vor allem erreichen, dass energetische Verbesserungen am Gebäude – im Sinne des Klimawandels – nicht mehr von einzelnen Eigentümerinnen blockiert werden können.

Prinzipiell müssen dabei allerdings diejenigen Eigentümerinnen die Kosten tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Es gibt jedoch Ausnahmen: Falls die Modernisierung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen worden ist, müssen alle Wohnungseigentümer gemäß ihrer Eigentumsanteile zahlen – allerdings nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden. Umgekehrt ist die Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer vorgesehen, wenn sich die Investitionen innerhalb eines „angemessenen Zeitraums“ amortisieren – wobei nicht festgelegt ist, was darunter genau zu verstehen ist.

3. Verwalter bekommt mehr Befugnisse

Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte dem Immobilienverwaltende viele zusätzliche Befugnisse zugebilligt. Ganz so umfangreich sind die Veränderungen nun doch nicht ausgefallen, aber der Verwaltende kann zukünftig über bestimmte Maßnahmen in eigener Verantwortung entscheiden – ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer.

Dies gilt, wenn die Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Zum Beispiel handelt es sich um:

• kleinere Reparaturen,
• den Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen,
• gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen.

Generell gilt: Je größer die Wohnanlage ist, desto mehr Entscheidungen darf der Verwaltende allein treffen. Das Gesetz gibt den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit, diejenigen Maßnahmen festzulegen, über die der Verwaltende eigenmächtig entscheiden darf.

4. Mehr Recht für Eigentümer

Umgekehrt sieht die WEG-Novelle mehr Rechte der Eigentümer gegenüber der Verwaltung vor:

• Jedes WEG-Mitglied darf die Verwaltungsunterlagen einsehen.
• Der Verwaltende muss jährlich einen Vermögensbericht erstellen, der Auskunft über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft gibt.
• Erleichtert wird auch die Möglichkeit, den Vertrag mit der Verwaltung zu beenden.

5. Neue Regelungen für Eigentümerversammlungen

Änderungen sieht das Gesetz bei Eigentümerversammlungen vor:

• Die Einberufungsfrist wird von zwei auf drei Wochen verlängert, der Aufruf kann jetzt auch in Textform – zum Beispiel per E-Mail – erfolgen. Derzeit sieht das Gesetz die Schriftform vor.
• Die Eigentümer können die Versammlungen selbst einberufen, wenn das dem Verwaltenden oder Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.
• Eigentümer können nun auch online an der Versammlung teilnehmen. Reine Online-Veranstaltungen sind jedoch nach wie vor nicht möglich.
• Eine Eigentümerversammlung ist generell beschlussfähig – unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer. Auch elektronische Beschlüsse sind erlaubt.
• Außerdem stärkt die WEG-Reform 2020 den Verwaltungsbeirat. Die Größe des Beirates kann flexibler zusammengesetzt werden, die Haftung der Mitglieder ist beschränkt.

6. Zertifizierung des Verwalters

Lange gestritten worden ist im Vorfeld über einen verpflichtenden Sachkundenachweis für gewerbliche Gebäudeverwaltung. Diesen sieht die neue WEG-Reform 2020 nicht vor. Allerdings hat jeder Wohnungseigentümer zukünftig das Recht, einen Sachkundennachweis von der Verwaltung zu verlangen. Dieser Anspruch besteht allerdings erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.

7. Harmonisierung von Miet- und Eigentumsrecht

Die Bundesregierung hat die Gesetzesnovelle dafür genutzt, das Eigentums- und das Mietrecht stärker in Einklang zu bringen. So müssen Mieter beispielsweise bestimmte bauliche Maßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage dulden. Änderungen gibt es zudem bei der Betriebskostenabrechnung. Bislang war im Mietrecht die Wohnungsgröße Bemessungsgrundlage, während das WEG eine Kostenverteilung nach Eigentumsanteilen vorsah. Jetzt gilt die in der Eigentümergemeinschaft geltende Verteilung der Betriebskosten auch für vermietete Eigentumswohnungen.

Und sonst? Weitere Änderungen in aller Kürze:

Neben diesen sieben Punkten enthält das neue Wohnungseigentumsgesetz weitere Änderungen, zum Beispiel:

• Die Verwaltung besitzt jetzt im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft.
• Die WEG ist fortan Träger der Verwaltung. Klagen richten sich somit gegen die Gemeinschaft und nicht gegen einzelne Eigentümer
• Wenn ein Eigentümer eigene Pflichten verletzt, kann dies die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen.
• Sondereigentum ist jetzt auch für Freiflächen möglich, etwa für Stellplätze oder Terrassen.

Mit der Novellierung der EED (EU-Energieeffizienz-Richtlinie) wird Funkmesstechnik in der Wohnungswirtschaft Pflicht.

Ab 2020 gilt: Werden in einer Liegenschaft neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler installiert, müssen diese fernauslesbar sein – unter der Voraussetzung, dass dies technisch machbar, kosteneffizient und im Hinblick auf Energieeinsparungen verhältnismäßig ist.

Sind bereits nicht funkende Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, müssen diese bis 2027 nachgerüstet oder ersetzt werden.

Immobilienverwaltung ist Vertrauenssache. In uns finden Sie einen zuverlässigen, vertrauenswürdigen und hochqualifizierten Partner. Ob WEG- oder Mietverwaltung, ob Wohnung, Haus oder Gewerbefläche: Wir von der Hausverwaltung Billner GmbH setzen unser Wissen und unsere Erfahrung jederzeit persönlich und aktiv für Ihre Immobilie ein. Mit hoher Einsatzbereitschaft und in partnerschaftlicher Zusammenarbeit sorgen wir für die ertragsreiche Bewirtschaftung Ihres Objekts.

Verwaltung bedeutet bei uns:

• Die weitgehende Entlastung der Eigentümer
• Die treuhänderische Wahrnehmung aller Ihrer Interessen als Eigentümer
• Die langfristige Werterhaltung bzw. Wertsteigerung Ihrer Immobilie durch effektive Verwalterleistung

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsgemäße Immobilienverwaltung ist jedoch praktisch nicht denkbar ohne ein besonderes Organ - den Hausverwalter.

Der Hausverwalter ist Sachverwalter für fremdes Vermögen. Die Immobilienverwaltung beruht auf einem gegenseitigem Vertrauensverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Hausverwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit , Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnisse, auch spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften voraus.

Die Vielschichtigkeit der Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters können auch gut durch diese Leistungspyramide aufgezeigt werden: